Le démembrement
de propriété

Démembrement de propriété,

Qu'est-ce que c'est ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est la réduction des coûts fiscaux.

Pleine propriété, Usus, Fructus, Abusus…

Des composantes adaptées à votre projet

La pleine propriété

C’est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Tout ceci se faisant dans le respect de la loi, et des règlements.

La propriété d’un bien peut être démembrée, c’est-à-dire séparée entre l’usufruit d’une part et la nue-propriété d’autre part. Il y a alors, démembrement de propriété.

Usus, Fructus et Abusus…

D’un côté, l’Usus (droit d’utiliser le bien) et le Fructus (droit d’en percevoir les fruits), de l’autre côté l’Abusus (droit de disposer du bien).

L’usus et le fructus sont souvent réunis sous la forme de l’usufruit, au profit de l’usufruitier, seule et unique personne.

L’abusus, quant à lui, revient à celui appelé le nu-propriétaire, sous réserve du respect des droits de l’usufruitier.

Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux parties est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Infos intéressante :

Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.

Donation, succession, optimisation

Une seule opération, des finalités avantageuses

Pourquoi effectuer un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut être d’origine légale. C’est le cas de l’usufruit du conjoint survivant à la succession, en présence d’enfants communs aux conjoints. Le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété. 
Usufruit établi par la volonté de la personne, par un acte juridique (testament, donation…).

Le cas le plus répandu est la donation de parents à enfants.

Exemple :
Les parents font une donation à leur enfant, de la nue-propriété, et conservent l’usufruit d’un bien immobilier.
Ils peuvent ainsi continuer à l’habiter en organisant de façon anticipée la transmission de leur patrimoine, tout en gardant la jouissance du bien.
Au décès des parents, l’enfant recueille l’usufruit et devient par le fait «
pleinement propriétaire», sans droits supplémentaires.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches puisqu’elle permet, en même temps, de réduire votre facture d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette technique consiste à transmettre, pour une durée définit, l’usufruit procuré par un bien et d’en conserver la nue-propriété. Il est par exemple possible de transmettre l’usufruit à son enfant s’il rencontre des difficultés financières. Ce faisant, trois avantages se distinguent alors :

  1. Vous ne vous séparez pas du bien;
  2. Le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier;
  3. Les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans.

Infos intéressante :

À compter de 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit. 

Fiscalité, abattement, droits de donation, obligation…

D'autres notions liées au démembrement de patrimoine

Intérêt fiscal

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée, et à l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû. 

Dans la situation de legs (cas du décès), les droits de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemple :
Un parent prévoit de léguer à son décès la nue-propriété à son fils et l’usufruit à son conjoint.

Aujourd’hui, aucun droit ne sera dû par le conjoint survivant, et pour le fils on ne tiendra compte que de la valeur fiscale de la nue-propriété du bien.

Une réduction des droits de donation

L’évaluation des droits respectifs, de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminés par application du barème édicté au Code généra des impôts.

Autre option, les parties peuvent retenir une évaluation économique pour lequel, il n’existe pas de barème.

À noter :
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété, en franchise d’impôt.

Les droits de donation sont moins élevés, car ils sont seulement calculés sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété est elle-même calculée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. Plus le donateur est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible.

Âge du donateur (usufruitier) au jour de la donationValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
À partir de 91 ans10 %90 %

Droits et obligations

L’usufruitier 
Il a droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…), c’est le droit aux revenus. Donc, pour un bien loué, il perçoit l’intégralité du loyer.
Il doit conserver le bien, avec obligation de le restituer au nu-propriétaire dans l’état reçu
; il ne peut pas le vendre seul (il y a des exceptions, comme pour le portefeuille de valeurs mobilières).


Le nu-propriétaire 
Il a vocation à devenir à terme «
plein propriétaire»,
Il a l’obligation de faire en sorte que l’usufruitier utilise paisiblement le bien.

À noter : 
La nue-propriété et l’usufruit sont des droits «
réels». Ils peuvent donc, être cédés ou vendus en tant que tels. 
Par nature, l’usufruit est temporaire, il a vocation à s’éteindre. Le plus souvent, il est viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de son titulaire. Pour autant, il peut être temporaire, pour une durée (10 ans par exemple). Au terme du délai, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété.

Infos intéressante :

Il en résulte une répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : au premier l’entretien du bien, au second les grosses réparations. Le démembrement de propriété peut ainsi être une manière de permettre aux futurs propriétaires de s’assurer que le bien dont ils recevront à terme la pleine propriété aura été bien entretenu.