Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) : l'outil qui garanti votre maintien à domicile
La mission de la SCIC Les 3 Colonnes est d’offrir aux Bénéficiaires les moyens financiers, juridiques et sociaux qui leur permettront de demeurer à domicile, entourés de leurs proches, dans un environnement familier.
À ce titre, tout contrat en Viager Solidaire garantit un droit d’usage et d’habitation à vie et cessible au conjoint dans le cas d’un couple.
Qu'est-ce que le Droit d'Usage et d'Habitation et comment vous protège-t-il ?
La SCIC Les 3 Colonnes a développé une expertise unique dans l’application du DUH au service du Viager Solidaire, garantissant aux Bénéficiaires les moyens financiers, juridiques et sociaux nécessaires pour demeurer à domicile, entourés de leurs proches.
Caractéristiques essentielles du DUH dans le cadre du Viager Solidaire
Un droit personnel et protecteur : Le DUH correspond à la fraction du bien immobilier conservée par le Bénéficiaire. Dans sa forme classique, ce droit est strictement personnel — seul le titulaire peut occuper le logement et ce droit n’est généralement pas transmissible.
Innovation du Viager Solidaire : Contrairement au viager traditionnel, le contrat en Viager Solidaire proposé par Les 3 Colonnes rend ce droit cessible au partenaire dans le cas d’un couple, offrant ainsi une protection étendue.
Calcul basé sur l’espérance de vie : La valeur du DUH, exprimée en pourcentage, est déterminée en fonction de l’âge du vendeur. Plus l’âge est avancé, moins le pourcentage du DUH sera élevé, car il représente des loyers théoriques sur une période plus courte.
DUH vs Usufruit : Ne confondez pas ces deux dispositifs
Le Droit d’Usage et d’Habitation se distingue clairement de l’Usufruit :
| DUH | Usufruit |
|---|---|
| Permet uniquement d’occuper personnellement le logement | Permet d’occuper, de percevoir les fruits du bien (loyers) |
| Ne peut être cédé à un tiers (sauf disposition spéciale). | Peut être cédé sous certaines conditions |
| Ne permet pas de tirer des revenus locatifs | Permet de louer le bien et d’en percevoir les loyers |
- Valorisation financière plus avantageuse : Dans le cadre d’un viager, le DUH représente une valeur généralement plus faible que l’usufruit (souvent 5-15% de moins). Cela permet d’obtenir un bouquet et/ou une rente plus élevés pour le vendeur, puisqu’il “cède” plus de droits à l’acheteur.
- Fiscalité allégée : Les charges fiscales sont souvent moins importantes avec un DUH qu’avec un usufruit, notamment en matière d’impôts sur le revenu et d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Charges réduites : Avec un DUH, la répartition des charges est majoritairement plus favorable au bénéficiaire, qui supporte moins de frais d’entretien et de réparations que l’usufruitier.
- Simplicité administrative : Le DUH implique moins de responsabilités administratives que l’usufruit, surtout en matière de gestion locative et de déclarations fiscales.
- Adaptation aux besoins réels : Pour une personne qui souhaite simplement continuer à habiter son logement sans vouloir le louer, le DUH répond parfaitement à ce besoin essentiel sans ajouter de complexité inutile.
- Solution sur-mesure pour les vendeurs : Dans le cadre du Viager Solidaire, le DUH est spécifiquement adapté aux besoins des seniors qui souhaitent rester chez eux, sans avoir l’intention ni la capacité de gérer une location.
En somme, si l’usufruit offre plus de droits théoriques, le DUH représente un meilleur équilibre entre la sécurité du maintien à domicile et les avantages financiers immédiats, particulièrement pour les personnes qui recherchent avant tout la simplicité et la tranquillité.
Répartition des charges et taxes avec le DUH
En matière de charges et taxes, le bénéficiaire du DUH se trouve dans une position comparable à celle d’un locataire :
- Charges de copropriété : Répartition similaire à celle entre locataire et propriétaire
- Taxe foncière : À la charge du propriétaire (excepté la taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
- Taxe d’habitation : À la charge de l’occupant du bien.
Avantages exclusifs du DUH dans le Viager Solidaire
- Garantie à vie : Assurance de pouvoir demeurer dans son logement aussi longtemps que souhaité
- Flexibilité : En cas de départ anticipé, compensation financière et augmentation de la rente viagère
- Sécurité pour le couple : Cessibilité au conjoint, contrairement au viager classique
- Tranquillité d’esprit : Cadre juridique solide basé sur l’Article 625 du Code civil
Le Droit d’Usage et d’Habitation, spécifiquement adapté dans le cadre du Viager Solidaire, constitue une solution idéale pour les seniors souhaitant sécuriser leur maintien à domicile tout en optimisant leur patrimoine immobilier.
L'importance des parties dans une vente en viager
Le viager est avant tout un contrat encadré et accompagné par des professionnels spécialisés (notaires, experts sociaux et immobiliers).
Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et d’augmenter ainsi ses ressources :
➡ Pour le vendeur :
La garantie de rester à son domicile (en cas de viager occupé).
L’augmentation de ses revenus grâce à une rente régulière.
La possibilité de transmettre un capital et de protéger son conjoint.
Le maintien de son pouvoir d’achat grâce à une rente revalorisée chaque année.
L’accès à une rente d’autonomie qui n’est pas comptabilisée dans le calcul des ressources, par exemple en cas de demande d’APA (Allocation personnalisée d’autonomie).
➡ Pour l’acheteur (la coopérative Les 3 Colonnes) :
La pérennité de notre modèle social innovant, fondé sur l’économie circulaire du bien vieillir à domicile.
La vente en viager est particulièrement intéressante dans la mesure où elle permet au vendeur (crédirentier) de bénéficier de revenus supplémentaires à une période où, bien souvent, l’essentiel de ses ressources provient d’une retraite ou d’une épargne personnelle.
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