Le viager, un contrat encadré au profit du vendeur
Le terme « viager » vient de l’ancien français « viage » qui signifie « durée de vie ». Cette expression évoque un aléa concernant la durée du contrat. La vente en viager est donc un contrat aléatoire basé sur l’espérance de vie, au sens juridique du terme.
Le principe du viager
Le viager est un contrat de vente qui s’applique autant à un bien immobilier qu’à un objet ayant une valeur. C’est une transaction dans laquelle une personne vend son bien et reçoit une contrepartie financière. Généralement, le viager concerne un bien immobilier même si techniquement, toute possession peut-être vendue en viager.
Il existe plusieurs types de viager, le plus courant étant le viager occupé qui permet aux vendeurs de bénéficier du droit d’usage et d’habitation du logement. Toutefois, il existe également d’autres possibilités de vente viagère comme : le viager libre, le viager semi- libre, la nue propriété, la vente à terme, etc.
Les parties en action lors d'une vente en viager
Le viager est avant tout un contrat encadré et accompagné par des professionnels spécialisés (notaires, experts sociaux et immobiliers).
Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et donc d’augmenter ses ressources :
- Pour le vendeur : la garantie de rester à son domicile (en cas de viager occupé), d’augmenter ses revenus, de transmettre un capital, de protéger son conjoint et de maintenir son pouvoir d’achat avec une rente revalorisée chaque année.
- Accéder à une rente autonomie qui n’est pas comptabilisée dans le calcul des ressources si le vendeur doit faire une demande APA par exemple.
- Pour l’acheteur (la coopérative) : La pérennité de notre modèle social innovant axé sur l’économie circulaire du bien vieillir à domicile.
La vente en viager est très intéressante dans la mesure où il permet au vendeur (crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une épargne personnelle.
✔︎ Économies importantes (taxe foncière, gros travaux, aménagement...) ;
✔︎ Percevoir un revenu complémentaire dès la signature (le bouquet) puis tous les mois (rente viagère) ;
✔︎ Démarche encadrée par les notaires ;
✔︎ Avantages fiscaux.
Le Viager Solidaire pour le vendeur
Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente à vie (nos bénéficiaires sont crédités d’un minimum de 10 ans de rentes sur un compte nominatif dès la signature du contrat chez le notaire).
En outre, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente (dès 70 ans, les rentes bénéficient d’un abattement fiscal de 70 %). Concrètement, les rentes ne sont imposables qu’à hauteur de 30% dès 70 ans. Ainsi le bénéficiaire est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui car il conserve son Droit d’usage et d’habitation (DUH).
Le Viager Solidaire pour l'acheteur
Pour la coopérative Les 3 Colonnes, l’acquisition d’un viager occupé permet de financer la maison de retraite à domicile de ses occupants. En outre, tous les logements libérés activent le Recyclage solidaire.
Le maintien à domicile du bénéficiaire crée entre autres une économie circulaire profitant à l’ensemble du territoire. La consommation de services permet de créer de l’emploi ; la proximité avec les coopérateurs ou les agents au service du bien vieillir participe à lutter contre l’isolement des personnes âgées.
✔︎ Facilité d'accès à un logement pour les familles ;
✔︎ Pérénité du modèle économique de la coopérative ;
Quels sont les différents types de viagers ?
En fonction des situations ou des besoins du vendeur, différents types de viagers peuvent être envisagés. Ce choix implique une répartition spécifique des charges entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur).
La vente en viager libre est moins courante que la vente en viager occupé : le vendeur ne conserve pas le droit d’usage et d’habitation et l’acquéreur a la jouissance immédiate du logement, soit en l’occupant, soit en percevant les loyers.
Dans le cadre d’un viager libre, le crédirentier (vendeur) se sépare de la jouissance de son bien immobilier immédiatement, c’est-à-dire dès la signature de l’acte de vente devant le notaire. Dans l’acte authentique, il est inscrit expressément que le bien est libre de toute occupation.
Comme pour tout viager, l’acheteur peut payer une partie à l’achat, c’est ce que l’on appelle le bouquet, puis le solde en plusieurs rentes, dites rentes viagères.
Intérêt du viager libre
Le vendeur en viager libre bénéficie d’un prix de vente supérieur car abandonnant son droit d’usage et d’habitation, en pratique d’environ 25 à 50 % supérieur au viager occupé. Il n’est par ailleurs plus redevable de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation car il n’est plus occupant ou propriétaire du logement.
L’acheteur bénéficie de la jouissance immédiate du logement.
Conditions du viager libre
Toute personne peut acheter ou vendre en viager si elle en a la capacité juridique.
Pour qu’un contrat de vente en viager soit valable au regard de la loi, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible : l’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’une maladie dont il est atteint au moment de la signature de l’acte. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat viager, la vente n’est pas valable et l’annulation peut être demandée par les héritiers du vendeurs devant le juge du tribunal de grande instance.
Le contrat de viager engendrant une mutation immobilière, le contrat de vente doit être impérativement formalisé devant notaire afin d’être publié au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques).
S’agissant du paiement du prix, le vendeur peut demander au notaire chargé de la rédaction de l’acte d’y inscrire :
- une clause résolutoire, permettant de recouvrer la propriété de son bien immobilier si le débirentier ne paie plus les rentes contractuellement fixées ;
- une clause lui permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
- Le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) peuvent également décider de réviser la rente viagère , en insérant dans l’acte de vente une clause d’indexation.
Bon à savoir : L’acte authentique de viager doit déterminer les responsabilités de chacun tout au long du contrat, et notamment déterminer à qui incombent les réparations.
Constitution du dossier de vente en viager libre
En tant que vendeur, il convient d’analyser le marché immobilier en effectuant une expertise immobilière auprès d’une agence spécialisée. Cette expertise sert de (très bonne) base pour la négociation de vente d’un logement. En effet, la valeur vénale est le socle financier qui constitue tout contrat viager. Il est important par la suite de se faire assister d’un professionnel, car lui seul sera en mesure de calculer le bouquet, et les rentes viagères. Faire rédiger une promesse de vente, ou un compromis préalable, peut être aussi une précaution non négligeable.
Le débirentier (acheteur) doit constituer un dossier solide, qu’il présentera crédirentier (vendeur). Celui-ci doit notamment faire état :
- des modalités de financement du bouquet, c’est-à-dire du capital qui doit être payé au moment de la signature de l’acte authentique de viager. L’acquéreur doit détailler le montant de son apport, les demandes éventuelles d’emprunt auprès d’un établissement bancaire, les garanties et la sécurité financière qu’il peut apporter pour rassurer le vendeur. À cet effet, en pratique il est souvent conseillé de proposer la souscription d’une assurance, pour garantir le bon paiement des rentes en cas de difficultés passagères ou d’insolvabilité de l’acheteur ;
- de ses revenus mensuels et de ses charges : salaires, allocations, pensions, crédits en cours, montant détaillé des impôts, etc.
- de sa situation financière, professionnelle, et familiale (des justificatifs précis et étayés doivent être produits).
Si la rente peut être négociée contractuellement, il faut tout de même respecter un barème qui tient compte :
- de l’âge du vendeur ;
- de l’incidence du viager libre ;
- de la valeur vénale du bien immobilier ;
- du versement ou non d’un bouquet.
Le viager occupé est la vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur le logement. Le vendeur (crédirentier) continue à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie.
Quel est l’intérêt du viager occupé ?
La vente en viager occupé permet aux vendeurs (crédirentier) d’augmenter leur revenus sans changer leur cadre de vie. Ainsi, ils peuvent continuer à vivre chez eux tout en percevant une rente à vie.
Concrètement, lors de la vente, l’acquéreur (débirentier) verse immédiatement une somme au comptant, c’est le bouquet. Puis, tous les mois, il verse une somme, appelée rente, cette rente garantit aux vendeurs (crédirentier) un complément de revenus à vie.
Pour le vendeur (crédirentier) :
- Le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) personnel sa vie durant, il continue à vivre à son domicile, sans changement dans son quotidien.
- Le vendeur perçoit un capital immédiatement et des revenus supplémentaires garantis à vie.
- Le vendeur réalise des économies importantes, il n’a plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc.
- La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez un notaire, qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire.
- Le vendeur est garanti du maintien de son pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de sa rente.
- Le vendeur est garanti d’une revalorisation de la rente en cas de libération anticipée, il peut libérer son bien et bénéficier en contrepartie de rentes augmentées selon un barème négocié dans l’acte de vente.
- Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.
Bon à savoir : Le vendeur bénéficie d’un cadre fiscal très favorable, le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans.
Pourquoi choisir le Viager Solidaire ?
La coopérative Les 3 Colonnes offre de réelles garanties sur les rentes viagères. Ces dernières étant en effet l’aspect le plus aléatoire d’un contrat viager, vos rentes sont sécurisées sur un compte nominatif, et ce dès la signature de l’acte de vente.
Le viager est également une procédure complexe qu’il est préférable de réaliser avec l’aide d’un expert. La SCIC Les 3 Colonnes offre un panel d’experts à même d’apporter une réponse personnalisée à vos demandes et de vous conseiller sur les solutions accessibles. Vous êtes accompagné dès la demande, pendant et après la signature de l’acte de vente et ce, où que vous soyez en France. Vous êtes au centre de la démarche, pas votre logement.
La SCIC Les 3 Colonnes est une Entreprise solidaire reconnue d’utilité sociale appuyée par la Banque des Territoires – Groupe Caisse des Dépôts, la Banque Publique d’Investissement (BPI) et reconnu service d’intérêt économique générale par le ministère des Solidarités et de la Santé.
Intégrer la coopérative Les 3 Colonnes est une procédure sans frais. Toute la démarche est gratuite pour le Bénéficiaire (de l’étude viagère jusqu’au maintien à domicile) : Les frais de notaires sont à la charge de la coopérative. De même, il n’y a aucun honoraires de transaction généré à la charge du bénéficiaire.
