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Viager occupé avec droit d’usage : qui paie les travaux ?

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Le viager est une transaction immobilière unique en France, offrant une opportunité d’investissement intéressante pour les acheteurs tout en assurant une source de revenu stable pour les vendeurs, souvent des personnes seules à la recherche de revenus réguliers. Dans ce contexte, une question importante se pose souvent : qui est responsable des réparations et de l’entretien du logement en viager occupé ? Autrement dit, qui paie les travaux et de quels travaux parle-t-on ? Dans cet article, nous allons détailler la réponse.

Le Viager occupé : qu’est-ce que c’est ?

Avant de plonger dans les détails, clarifions ce qu’est exactement le viager occupé. Dans un viager dit occupé, l’acheteur verse un paiement initial, souvent environ 30% de la valeur occupée du bien, puis des paiements réguliers tant que le vendeur est en vie. Le vendeur continue de vivre dans la propriété jusqu’à son décès, moment auquel l’acheteur prend le relais. La valeur de la propriété est basée sur l’âge du vendeur.

Le droit d’usage et d’habitation : qu’est-ce que c’est ?

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit accordé au vendeur lors d’une vente en viager occupé. Ce droit permet au vendeur de continuer à utiliser et à habiter le bien immobilier pour le reste de sa vie. Il s’apparente aux droits d’un locataire, offrant au vendeur la possibilité d’habiter et de personnaliser la propriété

Viager occupé avec droit d'usage : qui paie les travaux ? | Viager Solidaire
La communication entre vendeur et acheteur en viager est essentielle

Qui paie pour les travaux dans un viager occupé ?

Lorsqu’il s’agit de réparations et d’entretien, les obligations sont généralement définies dans le contrat de viager. En règle générale, le vendeur est responsable de l’entretien courant du logement, tandis que l’acheteur est responsable des réparations importantes.

Les Obligations du vendeur

Comme le vendeur continue de vivre dans la propriété, il est responsable de l’entretien courant, ce qui inclut les petites réparations et les travaux d’entretien nécessaires pour maintenir le bien dans son état normal d’usage. Cela peut inclure des tâches comme la peinture intérieure, le nettoyage des gouttières et la réparation des appareils électroménagers.

Les travaux à la charge du crédirentier (le vendeur)

  1. Entretien courant : En tant qu’occupant du logement, le vendeur est généralement responsable de l’entretien courant. Cela comprend des tâches comme le nettoyage, les petites réparations, et l’entretien général du logement.
  2. Travaux exceptionnels dus à la négligence du vendeur : Si des dommages surviennent en raison de la négligence du vendeur (entretien de la chaudière…), il peut être tenu responsable de ces réparations.
  3. Réparations mineures : Le vendeur est également responsable des réparations mineures. Cela peut inclure des tâches comme la peinture intérieure, la réparation d’appareils électroménagers, ou le nettoyage des gouttières.

Les Obligations de l’Acheteur

En tant qu’acheteur, il est responsable des réparations importantes ou des « grosses réparations » liées à la structure même du bâtiment, comme la toiture, les murs porteurs, ou les installations de plomberie et d’électricité. Ces réparations peuvent être coûteuses, il est donc important pour l’acheteur de bien inspecter la propriété avant d’investir dans un viager occupé.

Les travaux à la charge du débirentier (l’acheteur)

  1. Réparations majeures : Ces travaux concernent la structure même de l’immobilier et sont généralement importants. Cela comprend la réparation et l’entretien des murs porteurs, des toits et des charpentes.
  2. Travaux structurels : Les travaux impliquant la structure du bâtiment, comme la plomberie, l’électricité et les fondations, relèvent de la responsabilité de l’acheteur.

Conclusion

Le viager est un contrat complexe qui nécessite une bonne compréhension de ses implications avant de s’engager. S’assurer de savoir qui est responsable de l’entretien et des réparations du bien est un aspect essentiel à prendre en compte lors de l’évaluation de ce type d’investissement. Il est important de toujours négocier le contrat de viager avec l’aide d’un avocat ou d’un notaire pour s’assurer que vos intérêts sont bien protégés. En règle générale, une bonne communication entre le vendeur et l’acheteur peut aussi résoudre la plupart des difficultés rencontrées pendant la vie du viager. Choisir le bon acheteur est donc une prérogative avant de signer un contrat.

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