Avec le bouquet, transformez un capital immobilisé en liquidité
Le bouquet ou capital est une somme au comptant versée le jour de l’acte authentique par l’acheteur. Contrairement aux idées reçues, il n’est absolument pas obligatoire et n’est pas inscrit dans le code civil. Il apparaît comme un usage dans la transaction en viager et personne ne sait réellement quand cette pratique est apparue.
Le vendeur peut très bien décider de ne recevoir que des rentes en lieu et place de l’habituel Bouquet + rentes viagères. Il appartient donc au vendeur de décider, en fonction de ses besoins, du moyen de paiement qui sera utilisé : bouquet seul, rentes seules, bouquet + rentes.
Le bouquet est constitué à partir de la valeur libre du logement, l’âge du vendeur et donc son DUH. Il est librement fixé entre acheteur et vendeur et varie de 0 à 50% de la valeur du bien. Cependant, en moyenne, il est fixé à 30% du prix total du bien immobilier : Le solde du prix de vente restant est ensuite converti en rentes viagère.
Définition du bouquet viager
On parle de bouquet viager lorsqu’un vendeur, nommé le “crédirentier”, transfère une somme d’argent au profit d’un acquéreur, appelé le “débirentier”, en vue d’acheter un bien immobilier.
Dans le cas d’une vente en viager solidaire, le bénéficiaire est le crédirentier et la Coopérative Les 3 Colonnes est le débirentier.
Contrairement à une vente immobilière classique, le viager ne comporte pas de prix principal payé comptant par l’acquéreur du bien immobilier. Le jour de la signature de l’acte de vente en viager devant le notaire, l’acquéreur verse uniquement une somme d’argent préalablement déterminée avec le vendeur : c’est le bouquet viager. Des versements périodiques sont également fixés : c’est la rente viagère.
Le bouquet représente donc l’apport que l’acquéreur verse au moment de l’achat de son bien immobilier.
Le bouquet, en pratique
En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale du logement. Le versement du bouquet n’est cependant pas une obligation : il relève de la libre négociation entre le vendeur et l’acquéreur. Plus il est élevé, plus la rente viagère sera faible.
Le vendeur reçoit le bouquet et le crédit de la rente. Compte tenu de la notion légale d’aléa à respecter, si ce dernier décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la vente est annulée et le logement revient aux héritiers.
De la même façon, si l’acquéreur sait que l’état de santé du vendeur le condamne à brève échéance, la vente en viager peut également être annulée.
Dès la signature chez le notaire, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du logement et doit à ce titre honorer le paiement de l’impôt foncier et les grosses réparations. En cas de non-respect du paiement périodique de la rente viagère, le crédirentier récupère son bien immobilier et conserve tous les paiements déjà effectués (le bouquet et la rente).
Calculs du bouquet
Le montant du bouquet viager est donc librement fixé entre le vendeur en viager et l’acheteur. Il s’agit d’une négociation entre les parties.
En général, le montant du bouquet est fixé à 30 % du prix total bien mis en viager. Le reste (environ 70 %) est ensuite converti en versements périodiques et constitue la rente viagère.
Le montant du bouquet calculé en tenant compte des éléments suivants :
- l’âge du vendeur,
- la situation financière et patrimoniale du vendeur,
- la valeur du bien faisant l’objet de la vente en viager.
Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet viager est élevé. Cela se comprend en raison du fait que le vendeur se rapproche d’un décès probable. Dès lors, fixer un montant de bouquet plus élevé permet au vendeur de s’assurer un capital si la rente viagère vient à s’éteindre après la conclusion de la vente.
Bon à savoir : le bouquet n’est pas imposable.
L’Administration fiscale est très attentive au montant du bouquet, lequel ne doit en aucun cas correspondre à la valeur totale du bien immobilier. Si c’est le cas, le fisc peut requalifier la vente en viager en vente immobilière classique et appliquer les droits de mutation et les pénalités pour vente déguisée.
Une fois que le montant du bouquet est fixé entre les parties, il est déduit de la valeur vénale du bien immobilier. Pour le cas où le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation (viager occupé), cette valeur est également soustraite. Ces déductions faites, le capital restant représente le montant de la rente viagère.
