Le viager libre, ou comment obtenir des revenus réguliers sans les contraintes de la location.
Moins courante que la vente en viager occupé, le viager libre reste tout de même une solution intéressante pour augmenter ses revenus, sans les charges des propriétaires.
Le principe du viager
Le viager est un contrat de vente qui s’applique autant à un bien immobilier qu’à un objet de valeur. C’est une transaction dans laquelle une personne vend son bien et reçoit une contrepartie financière. Bien que le viager concerne généralement un bien immobilier, toute possession peut être vendue en viager.
Il existe plusieurs types de viager, le plus courant étant le viager occupé, qui permet au vendeur de bénéficier du droit d’usage et d’habitation du logement. Toutefois, d’autres possibilités de vente viagère existent, telles que le viager libre, le viager semi-libre, la nue-propriété, la vente à terme, etc.
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Conditions optimales
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- Idéal sur des résidences secondaires.
- Jusqu’à 100% de la valeur du logement.
Avantages
Sécurité juridique : Le contrat de viager est strictement encadré par la loi, offrant une sécurité juridique pour le vendeur comme pour l’acheteur. Les conditions du viager (rente, bouquet, durée) sont clairement définies dès le départ.
Revenus réguliers : Le vendeur perçoit une rente viagère régulière à vie, alignée au minimum sur la valeur locative du logement.
Avantage fiscal : une partie de la rente viagère est exonérée d’impôts en fonction de l’âge du vendeur.
À partir de 70 ans, seulement 30 % de la rente est imposable.
Inconvénients
Perte du droit d’usage : Le vendeur cède immédiatement son droit d’usage et d’habitation. Il ne peut donc plus vivre dans le logement, ce qui peut être un désavantage s’il n’a pas d’autre résidence ou souhaite conserver un attachement au bien.
Risque de non-paiement de la rente : Si l’acheteur rencontre des difficultés financières et ne peut plus payer la rente viagère, le vendeur peut se retrouver dans une situation précaire. Bien qu’il existe des recours juridiques, cela peut prendre du temps et créer de l’incertitude.
Marché restreint : Le viager libre reste une solution de niche, et trouver un acheteur ou un vendeur peut prendre du temps. Le marché est plus restreint que celui de l’immobilier classique, ce qui peut ralentir les transactions.
Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur (crédirentier) cède immédiatement la jouissance de son bien immobilier dès la signature de l’acte de vente devant notaire. L’acte authentique stipule que le bien est libre de toute occupation. Comme pour tout viager, l’acheteur verse une partie du prix à l’achat (le bouquet) et paie le solde sous forme de rentes viagères.
Intérêt du Viager Libre
Le vendeur bénéficie d’un prix de vente supérieur, généralement de 25 à 50 % plus élevé qu’un viager occupé, car il renonce à son droit d’usage et d’habitation. De plus, il n’est plus redevable de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation. L’acheteur, de son côté, profite de la jouissance immédiate du bien.
Conditions du Viager Libre
Comme pour le viager occupé. Tout individu ayant la capacité juridique peut acheter ou vendre en viager. Pour que le contrat soit valide, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée par les héritiers devant le tribunal. Le contrat de viager, étant une mutation immobilière, doit être formalisé devant notaire et publié au Service de la publicité foncière.
Le vendeur peut demander l’insertion de clauses spécifiques, telles qu’une clause résolutoire pour récupérer le bien en cas de non-paiement des rentes, ou une clause permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat. Les parties peuvent également inclure une clause d’indexation pour ajuster les rentes viagères.
La fiscalité du viager libre
La rente viagère est soumise à une fiscalité spécifique en France, et le vendeur peut bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne les impôts sur le revenu.
Imposition de la rente viagère
La rente viagère est considérée comme un revenu imposable, mais seule une fraction de cette rente est soumise à l’impôt. Cette fraction imposable dépend de l’âge du crédirentier au moment de l’instauration de la rente :
- Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable.
- Entre 50 et 59 ans : 50 % de la rente est imposable.
- Entre 60 et 69 ans : 40 % de la rente est imposable.
- 70 ans et plus : 30 % de la rente est imposable.
Plus-value sur la vente
Dans le cadre du viager libre, la vente du bien est définitive, et les règles habituelles de taxation sur les plus-values immobilières s’appliquent. Toutefois, des exonérations peuvent être accordées, particulièrement si le bien constituait la résidence principale du vendeur.
Bon à savoir :
L’acte authentique de viager doit clairement définir les responsabilités des parties, spécialement en ce qui concerne les réparations du bien.
Constitution du dossier de vente en viager libre
Le vendeur doit d’abord faire expertiser son bien par une agence spécialisée pour établir une base solide de négociation. L’assistance d’un professionnel est essentielle pour calculer le bouquet et les rentes viagères. Il est pareillement conseillé de faire rédiger une promesse de vente ou un compromis.
L’acheteur doit présenter un dossier solide au vendeur, incluant les modalités de financement du bouquet, ses revenus mensuels, ses charges, ainsi que sa situation financière, professionnelle et familiale. Une assurance peut être recommandée pour garantir le paiement des rentes en cas de difficultés.
La rente viagère est déterminée en fonction de plusieurs critères : l’âge du vendeur, la nature du viager libre, la valeur vénale du bien, et le versement ou non d’un bouquet.
Les parties en action lors d'une vente en viager
Le viager est avant tout un contrat encadré et accompagné par des professionnels spécialisés (notaires, experts sociaux et immobiliers).
Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et donc d’augmenter ses ressources :
- Pour le vendeur : la garantie de rester à son domicile (en cas de viager occupé), d’augmenter ses revenus, de transmettre un capital, de protéger son conjoint et de maintenir son pouvoir d’achat avec une rente revalorisée chaque année.
- Accéder à une rente autonomie qui n’est pas comptabilisée dans le calcul des ressources si le vendeur doit faire une demande APA par exemple.
- Pour l’acheteur (la coopérative) : La pérennité de notre modèle social innovant axé sur l’économie circulaire du bien vieillir à domicile.
La vente en viager est très intéressante dans la mesure où il permet au vendeur (crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une épargne personnelle.
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