Le viager occupé, ou comment rester chez soi tout en augmentant son pouvoir d'achat.
Formule phare du modèle viager, le viager occupé est la solution idéale pour garantir l’occupation de son logement tout en augmentant son pouvoir d’achat, le tout avec des charges réduites.
Le principe du viager
Le viager est un contrat de vente qui s’applique autant à un bien immobilier qu’à un objet de valeur. C’est une transaction dans laquelle une personne vend son bien et reçoit une contrepartie financière. Bien que le viager concerne généralement un bien immobilier, toute possession peut être vendue en viager.
Il existe plusieurs types de viager, le plus courant étant le viager occupé, qui permet au vendeur de bénéficier du droit d’usage et d’habitation du logement. Toutefois, d’autres possibilités de vente viagère existent, telles que le viager libre, le viager semi-libre, la nue-propriété, la vente à terme, etc.
Accès rapide
Conditions optimales
- Propriétaire du logement.
- Parfait sur les résidences principales.
- Âge idéal de 75 ans (droit d’usage et d’habitation très faible).
- Jusqu’à 70% de la valeur du logement.
Avantages
Sécurité juridique : Le contrat de viager est strictement encadré par la loi, offrant une sécurité juridique pour le vendeur comme pour l’acheteur. Les conditions du viager (rente, bouquet, durée) sont clairement définies dès le départ.
Maintien à domicile : Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation à vie. Ce droit inaliénable lui permet de continuer à vivre dans son logement sans changer ses habitudes ou son cadre de vie.
Revenus réguliers : Le vendeur perçoit une rente viagère régulière à vie, indexée sur l’inflation.
Protection du conjoint : En cas de décès du crédirentier, il est possible de prévoir une réversion du droit d’usage et d’habitation ainsi que de la rente au conjoint survivant, assurant ainsi la protection de la famille.
Inconvénients
Risque de non-paiement de la rente : Si l’acheteur rencontre des difficultés financières et ne peut plus payer la rente viagère, le vendeur peut se retrouver dans une situation précaire. Bien qu’il existe des recours juridiques, cela peut prendre du temps et créer de l’incertitude.
L’âge du vendeur est crucial : Moins le vendeur est âgé, moins il pourra tirer les bénéfices du viager occupé, le droit d’usage étant beaucoup plus important.
Perte de patrimoine : En vendant en viager, le crédirentier transfère la propriété de son bien. Cela signifie que le patrimoine familial s’en retrouve réduit.
Le viager occupé est la vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve un Droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le logement. Le vendeur (crédirentier) continue à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie. Comme pour tout viager, l’acheteur verse une partie du prix à l’achat (le bouquet) et paie le solde sous forme de rentes viagères.
Intérêt du viager occupé
La vente en viager occupé permet aux vendeurs (crédirentiers) d’augmenter leurs revenus tout en conservant leur cadre de vie. Ils peuvent ainsi continuer à vivre dans leur domicile tout en percevant des revenus supplémentaires non négligeables.
Conditions du viager occupé
Comme pour le viager libre, tout individu ayant la capacité juridique peut acheter ou vendre en viager. Pour que le contrat soit valide, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée par les héritiers devant le tribunal. Le contrat de viager, étant une mutation immobilière, doit être formalisé devant notaire et publié au Service de la publicité foncière.
Le vendeur peut demander l’insertion de clauses spécifiques, telles qu’une clause résolutoire pour récupérer le bien en cas de non-paiement des rentes, ou une clause permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat. Les parties peuvent également inclure une clause d’indexation pour ajuster les rentes viagères.
Fonctionnement
Lors de la vente, l’acquéreur (débirentier) verse immédiatement une somme appelée “bouquet”. Ensuite, chaque mois ou trimestre, il verse une rente, qui constitue un complément de revenus à vie pour le vendeur.
Avantages pour le vendeur (crédirentier) :
- Maintien à domicile : Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie, lui permettant de continuer à vivre dans son domicile sans modification de son quotidien.
- Revenus supplémentaires : Le vendeur reçoit un capital immédiat (le bouquet) et des rentes viagères, garantissant un complément de revenus à vie.
- Réduction des charges : Le vendeur réalise des économies significatives, n’ayant plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, et dans l’extrême majorité des cas, les honoraires de syndic sont abaissés de 70% (si le logement est en copropriété).
- Sécurité juridique : La vente est sécurisée par un acte authentique établi chez un notaire, incluant un privilège de vendeur avec clause résolutoire.
- Maintien du pouvoir d’achat : La rente viagère est revalorisée annuellement, assurant ainsi la préservation du pouvoir d’achat du vendeur.
- Flexibilité : En cas de libération anticipée du bien, le vendeur peut bénéficier d’une augmentation de la rente, selon un barème négocié lors de la vente.
- Protection familiale : Le vendeur peut protéger sa famille grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il est également possible de faire une donation du bouquet, en tout ou en partie, à ses proches.
La fiscalité du viager occupé
La fiscalité du viager occupé est régie par des règles spécifiques en France, offrant au vendeur (crédirentier) des avantages fiscaux, notamment en matière d’impôt sur le revenu.
Imposition de la Rente Viagère
Comme pour le viager libre, la rente viagère perçue par le crédirentier dans un viager occupé est considérée comme un revenu imposable. Toutefois, seule une fraction de cette rente est soumise à l’impôt, en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’instauration de la rente :
- Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable.
- Entre 50 et 59 ans : 50 % de la rente est imposable.
- Entre 60 et 69 ans : 40 % de la rente est imposable.
- 70 ans et plus : 30 % de la rente est imposable.
Ces abattements fiscaux permettent aux crédirentiers de bénéficier d’un revenu supplémentaire tout en limitant la charge fiscale.
Bon à savoir :
Le cadre fiscal du viager occupé est très favorable. Le bouquet est totalement exonéré d’impôts, et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans.
Constitution du dossier de vente en viager libre
Le vendeur doit d’abord faire expertiser son bien par une agence spécialisée pour établir une base solide de négociation. L’assistance d’un professionnel est essentielle pour calculer le bouquet et les rentes viagères. Il est pareillement conseillé de faire rédiger une promesse de vente ou un compromis.
L’acheteur doit présenter un dossier solide au vendeur, incluant les modalités de financement du bouquet, ses revenus mensuels, ses charges, ainsi que sa situation financière, professionnelle et familiale. Une assurance peut être recommandée pour garantir le paiement des rentes en cas de difficultés.
La rente viagère est déterminée en fonction de plusieurs critères : l’âge du vendeur, la nature du viager occupé (occupé, semi-occupé, avec réserve d’usufruit, etc.), la valeur vénale du bien, et le versement ou non d’un bouquet.
Les parties en action lors d'une vente en viager
Le viager est avant tout un contrat encadré et accompagné par des professionnels spécialisés (notaires, experts sociaux et immobiliers).
Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et donc d’augmenter ses ressources :
- Pour le vendeur : la garantie de rester à son domicile (en cas de viager occupé), d’augmenter ses revenus, de transmettre un capital, de protéger son conjoint et de maintenir son pouvoir d’achat avec une rente revalorisée chaque année.
- Accéder à une rente autonomie qui n’est pas comptabilisée dans le calcul des ressources si le vendeur doit faire une demande APA par exemple.
- Pour l’acheteur (la coopérative) : La pérennité de notre modèle social innovant axé sur l’économie circulaire du bien vieillir à domicile.
La vente en viager est très intéressante dans la mesure où il permet au vendeur (crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une épargne personnelle.
Vivez vos plus belles années
Simulez le montant que vous allez débloquer avec le Viager Solidaire®, sans aucuns frais et sans engagement. Vos paiements sont garantis.
